Las valoraciones que ha utilizado la Comisión Europea para calcular las ayudas públicas a la banca española estiman unos descuentos muy inferiores a los utilizados para fijar los precios de transferencia al 'banco malo' (Sareb). Si la media era del 50% para todos los activos traspasados en el diseño del vehículo, Bruselas estima que para llegar a precios de mercado este porcentaje debería irse hasta el 72%. Extrapolando las proporciones de crédito promotor y de inmuebles adjudicados del balance de Sareb, se puede estimar que para estos últimos el recorte alcanza en torno al 85%, y concretamente el 75% en el caso de los pisos terminados.

Así se desprende de las cantidades estimadas por la Comisión en concepto de ayudas públicas, hasta llegar a un total de 67.000 millones. El Confidencial informó la semana pasada de que la diferencia entre esos 67.000 y el dinero que van a recibir efectivamente los bancos se debe a que los descuentos aplicados por el 'banco malo' son superiores a los que Bruselas considera de mercado; y cualquier cantidad entregada por encima de precios de mercado se considera ayuda de Estado, según la normativa comunitaria.

En concreto, hay 18.000 millones de ayudas públicas atribuibles a esta diferencia entre los descuentos de mercado y los de Sareb, una vez restados de los 67.000 millones los 37.000 otorgados por Europa a las cuatro entidades nacionalizadas -BFA-Bankia, CatalunyaCaixa, NovaGalicia y Banco Valencia- y los 12.000 que les ha inyectado hasta ahora el FROB. Contando con que el descuento medio aplicado por la Sareb es del 50% y con que se han traspasado 40.695 millones netos por estas cuatro entidades, se puede calcular que el descuento implícito en las ayudas de Estado calculadas por Bruselas es del 72%.

Teniendo en cuenta el porcentaje de activos que suponen el crédito promotor (34.900 millones netos tras los descuentos del traspaso a Sareb, incluyendo sano y moroso) y los inmuebles adjudicados (9.500 millones), los cálculos realizados por varios expertos concluyen que los descuentos implícitos en la valoración de Bruselas llegan al 67%-68% en el primer caso y hasta el 85% en el segundo. Si aplicamos el desglose por tipos de activos, estos cálculos estiman que los descuentos utilizados por la Comisión serían del 95% para el suelo, del 90% para las promociones en construcción y del 75% para el producto acabado.

Según las fuentes consultadas, la referencia que ha tomado Bruselas son precios "de liquidación", es decir, lo que se podría obtener si hubiera que vender todos estos activos de golpe ahora mismo, en vez de durante 15 años como prevé el plan de negocio del 'banco malo'. Esos precios de derribo "no tienen sentido", según estas fuentes, ya que no se van a materializar y, por tanto, no reflejan realmente el mercado.

"El valor de mercado que toma Bruselas para este ejercicio tiene que ser inferior al valor adoptado por Sareb; de lo contrario, las entidades venderían los activos en mercado en vez de traspasarlos. Pero no ha tomado un valor real de mercado, sino de una situación de crisis en la que se inunda el mercado vendiendo todos los activos a la vez", explican fuentes del Banco de España.

Descuentos teóricos

Por tanto, estas ayudas de Estado no son más que un mero apunte contable, son ayudas teóricas o ficticias porque no se van a entregar realmente a las entidades, sino que proceden del ejercicio de valoración citado. Por ello, no tienen impacto en el déficit ni en la deuda públicos. El importe efectivo de las ayudas es el del rescate más las inyecciones del FROB, pero esta actitud de la Comisión ha sembrado la inquietud en todo el sector financiero español porque se suponía que los descuentos del banco malo estaban pactados con la troika.

El grueso del desfase entre las ayudas reales y las calculadas por la Comisión corresponde a BFA-Bankia, para la que Bruselas calcula ayudas por 36.000 millones, cuando esta entidad va a recibir 22.424 (los 17.959 del rescate europeo más los 4.465 que recibió del FROB 1 en forma de préstamo y que se convirtieron en capital con su nacionalización en mayo). Para CatalunyaCaixa, el cálculo es de 14.000 millones, frente a los 12.052 efectivamente percibidos (9.084 del rescate más 1.250 del FROB 1 y 1.718 del FROB 2 en forma de capital, de ahí que sea pública). En el caso de Novagalicia, el comisario europeo Joaquín Almunia calcula 10.000 millones en ayudas, cuando recibirá 9.052 (5.425 de Europa más 1.162 del FROB 1 más 2.465 del FROB 2). En el caso de Banco Valencia, la estimación europea es de 7.000 millones, y las ayudas reales de 5.500 (4.500 del rescate y 1.000 del FROB cuando fue intervenida).

El despacho de Acuña y Asociados presenta unas previsiones demoledoras para el sector con cierre de empresas, caídas en picado de precios del 30% y un stock de vivienda muy difícil de adelgazar.

Cada año (y van ya 17) que Acuña y Asociados presenta su informe inmobiliario, los señores del ladrillo se echan a temblar. Y razones no faltan. Según los augurios de un despacho que se puede jactar de aceptar con sus previsiones (incluidas las del paro), los promotores desaparecerán en tres o cuatro años y los precios todavía tendrán caídas del 30%.

El demoledor Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2013, elaborado por la consultora RR Acuña y Asociados a partir de los datos oficiales y de proyecciones propias, lo dice claro y alto: "Los brotes verdes en este sector ni los hay ni los va a haber hasta tal vez 2018". Éstas son algunas de las perlas del informe más esperado? y temido.

1. Quiebra de promotores

Los números son escalofriantes. Según el informe, de las empresas analizadas desde 2007, el 36 por ciento ha cerrado el negocio y de las que sobreviven, el 46 por ciento, se encuentra en una situación de presunta quiebra. "La estructura de los promotores está obligada a desaparecer; en tres o cuatro años, el sector promotor potencialmente desaparecerá", dice Fernando Rodríguez y Rodríguez, presidente del bufete.

2. Casas para toda Europa

España tiene viviendas suficientes para que todos los europeos pasen 15 días de vacaciones. Ni más ni menos.

El exceso se traduce en 8,62 millones de viviendas no principales -es decir, las que no constituyen la vivienda habitual-. Una cifra que permitiría a todos los ciudadanos de la Unión Europea -211 millones, incluidos los españoles- pasar 15 días de vacaciones al año en nuestro país. En España el ratio de vivienda por hogar es de 1,5, frente al 1 de Alemania o el 1,12 de la Unión Europea.

3. Brotes verdes

"Los brotes verdes en este sector ni los hay ni los va a haber hasta tal vez 2018 por el desequilibrio entre oferta y demanda bestial", sentencia Fernando Rodríguez y Rodríguez, que prevé un futuro complicado para el mercado inmobiliario español durante los próximos cinco años. Como conclusión, desde Acuña y Asociados se asegura que en el corto y medio plazo "es imposible que el sector pueda mejorar".

4. Se dice el pecado...

"Hablo del pecado, pero no del pecador" . Pero vaya por delante que según el responsable de Acuña los que más presionan para bajar los precios son las instituciones financieras.

No lo van a tener fácil. Las entidades financieras, pese a tener la ventaja de la financiación, se verán obligadas a incrementar en el medio plazo sus provisiones, ya que verán entrar en sus balances unos 600.000 inmuebles más, además de las viviendas adjudicadas por impagos de las familias.

En el caso de la Sareb, que cuenta con un margen de 15 años para vender sus activos, se tendrá que deshacer de "las joyas de la corona" y se descapitalizaría.

5. Caída en picado

Durante los próximos cinco años, el estudio augura una caída del 30% que se sumaría al descenso del 37 por ciento registrado desde los máximos de 2007. Es decir, durante el próximo lustro, la caída acumulada se situaría en torno al 70 por ciento o incluso por encima. Todavía habrá caídas. De hecho, Fernando Rodríguez y Rodríguez apunta que "hoy en día solamente consigue vender quien lleva el precio de venta al nivel de la demanda. Y eso, sólo lo hacen los bancos. No obstante, no es cuestión de precios, sino que no hay mercado".

En paralelo, los hogares también sufrirán la caída de los precios supondrán una disminución patrimonial y un efecto pobreza.

6. El stock que sobra...

... sobra por el desfase entre la oferta de pisos (una oferta real superior a 1,7 millones de unidades y una oferta potencial de 2,2 millones) y las ventas (260.000 unidades) y ante la fuerte destrucción de hogares experimentada en los últimos diez años.

"Hemos pasado de un saldo migratorio positivo en la última década a un saldo negativo, una situación que irá empeorando considerablemente por lo menos hasta 2016 y que impedirá que se vaya absorbiendo el elevado stock". De las 260.000 viviendas vendidas durante 2012, sólo 93.000 han sido generados por nuevos hogares.

Por otra parte, la demanda no es homogénea en todas las provincias. Según sus estudios, el 67,8 por ciento de los municipios tardará más de esos seis años en disolver su stock, y tan sólo un 0,4 por ciento lo hará en menos de dos años.

7. Japoneizarse

En Japón ya han hecho los deberes. Se trata de un país donde se dan unas características muy similares a las de España en cuanto a tener una pirámide de población invertida y un bajo crecimiento económico.

Ahí, sin embargo, los precios en el mercado residencial comenzaron a caer en el año 1990, siguen cayendo y hoy se encuentran en niveles del año 1968. "En España , sin embargo, estamos a niveles de 2002 (37 por ciento)", apunta el directivo. En EEUU e Irlanda los descensos están en el orden del 45% y del 57%, respectivamente.

8. Medidas fiscales

Según Acuña y Asociados, sólo la eliminación de la deducción por compra de vivienda libre y la subida del IVA del 4 por ciento al 10 por ciento en la vivienda nueva equivalen a un incremento del precio de los pisos del 27 por ciento "que habrá de compensarse vía precios, al margen del efecto que tienen la sobreoferta y la debilidad económica de los hogares españoles".